現役の大家さんによる不動産投資セミナーにいってきた
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こんにちは、狛江人(@komaebito)です。

 

先日「セミナー情報.com」というサイトに掲載されている不動産投資セミナーに行ってきました。

以前不動産投資会社のセミナーに行ってきたので、

これって投資する意味あるのかなぁ・・・
と疑問に思っていました。
そもそも、ほぼ都内に絞っている区分マンションが対象で利回りが低く、毎月のキャッシュフローも赤字という状況だったので、確かにリスクは抑えられるかもしれませんがほぼ儲からないなと思い、都内の区分マンションの投資はやめておこうと思っていました。
そこで、セミナー情報や不動産投資の本を読み漁り、偶然見つけたのが、
「現役の大家さん」が教える不動産投資セミナー
というものでした。
現役の大家さんであればいろいろ実践もあるし、中身のある話が聞けそうだということで早速セミナーを受講してきたので、その内容を紹介したいと思います。
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セミナー概要

セミナー情報に掲載されていた内容を抜粋します。

 

【当日スケジュール】
1.挨拶
2.ファイナンシャルIQ講座~金持ち父さんシリーズから学ぶこと~
3.初心者向け不動産投資セミナー
4.質疑応答
5.参加受講者とのシェアリング

【不動産投資セミナー内容】
第1章 不動産投資のメリット
第2章 買ってもいい物件、買ってはいけない物件
第3章 物件情報の見かた
第4章 利回りの計算方法
第5章 購入価格は自分で決める!値切りの交渉術
第6章 物件管理はプロにお任せ!いい管理会社の選び方
第7章 大家さんの腕のみせどころ!リフォーム大作戦
第8章 他言厳禁!満室経営を生む極意!

【講師プロフィール】
医療系大学卒。精神保健福祉士の国家資格を持つ障害者福祉の専門家。
20歳で株式投資をスタート。大学卒業後、病院に勤務しながら、24歳の時に不動産投資を開始。
区分所有を1室ずつ手堅く購入し、東京・神奈川にて10戸の不動産オーナーとなる。 (10戸中7戸は借金返済済み。安定した不動産経営を心掛けております)
28歳でセミリタイヤし、自由な生き方を手に入れる。

【講師メディア掲載】
・2010年9月 転職コンサルタント情報サイト
・2011年2月16日 産経新聞
・2011年幻冬舎「GOETHE ゲーテ」
・2012年日本経済新聞社「日経ヴェリタス」
・2013年NHK
・2013年小学館「美的」
・2014年ぶんか社「Gina」 
・2018年楽待「実践大家コラム」など

 

と様々なメディアにも執筆しており、かつ現役の大家さんということでかなり期待が高まります。

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当日の流れ

新宿にある喫茶店で朝9時に待ち合わせをしました。特にセミナールームとかではなく、いたって普通のカフェのセミナーです。セミナーというかどちらかという相談会みたいな感じですね。

すでにセミナー講師の方はいらしており、受講者は自分ともう一人の方の合計2名でした。その新宿のカフェは、不動産セミナーの聖地?らしく、色々な席で、「金持ち父さん」の本を見せながら不動産投資をあちこちでやっていました(笑)

軽く自己紹介をしながら、セミナーに移ります。実際に不動産投資のセミナーに入る前に軽いワークがありました。

なぜ不労所得が欲しいのか、書き出してみてください

自分はこんな感じで答えました。

・労働型収入だと働き続けなくてはいけない
・体力には限界がある
・自由を選べる働き方をしたい
この問いに対して、正解も不正解もなく、

ありがとうございます。
この不労所得に適している一つが不動産投資なんですよ
という話に入り、本題に移りました。ここらへんは軽いアイスブレイクという感じでしょうか。
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不動産投資に必要な基礎知識を学ぶ

ここからが本題になります。実際にプリントを配られ、それに沿って解説をしていただきました。

元は薄給のサラリーマンだった講師の方がこれまでどうやって、大家さんに始めセミリタイヤできたのか?という体験談をもとに事細かく2時間ほど話を進めていってもらいました。

セミナー講師の方曰く、

僕の不動産人生はこの1冊にすべて詰まっています。
といわれ、ボロボロになった下記の「金持ち父さんのキャッシュフロークワドラント」という本を見せていただきました。

「貧乏父さん金持ち父さん」と本筋は変わらないらしいですが、絶対おすすめです!とのことでした。

よし!すぐ買おう。

ざっくり学んだ結果を紹介していきます。

投資物件の選び方

不動産投資において何を重要とするのか?それぞれの項目に対して優先度を紹介していただきました。

1.純利回り

まずは純利益を追求しましょう

目標の純利益は10%以上と口酸っぱくおっしゃられていました。そうすれば、だいたい7年間ぐらいで投資額が回収できるのため。(※純利益が15%なら5年で回収できます)

2.立地・間取り

駅にもよりますが、徒歩10分以内がベストです!

また、人口動向・世帯動向もチェックする必要があります。長い期間で投資をしていくので、購入後3年で空室になってしまった・・・なんて洒落にならないですからね。

「地図インフォ」というもので確認できるので、必ずチェックしましょうとのことでした。人口が減ってきている地区は要注意ですので、長いスパンで見ることが大事です。

3.設備・構造

気に入られる設備のNo1は、「バストイレ別」です。

ちょっと前のワンルームマンションは、バストイレが一緒になっていることが多く、バストイレ別にするとぐんと空室率が減るといわれています。また、フローリング・エアコン・室内洗濯機置き場といった設備も基本的にはあったほうが有利だといわれています。

ターゲットが女性や都内の場合には、「オートロック機能・モニター付きインターフォン・防犯設備」などといった設備もあるとさらにいいです。

物件情報の見方

間取りタイプ

ワンルーム・1DK・2DK・2LDKと様々なタイプがあり、どれが正解ということではないですが、一つ重要なことは、

 

必ず値引き交渉をしましょう!
とのことです。上記で説明した通り、純利益が12%以上になるように値引き交渉をしないと、結果的に自分の首を絞めてしまうことになりかねません。

事故物件はありですか?
との問いには、

なくはないと思います。
ただ、かなり値引きをしないと入りづらいため、値引き交渉は頑張る必要があります。
との回答を頂きました。

物件所在地

物件の場所についてです。

 

駅からの道のりを実際に歩いてみましょう!
とのことでした。その際に、女性でも夜道歩けるところか?を意識しながら、昼間と夜間両方見る必要があります。また、近くにスーパー・コンビニがあるかというところもチェックポイントです。

交通

駅からどのくらいの距離かをしっかり把握しましょう。最寄り駅や地域の発展度が今後どう変わっていくかにも注目する必要があります。

構造・専有面積・階層

構造はRC(鉄筋コンクリート)がベストとのこと。なぜなら、木造、鉄骨は腐ったり錆びたりしたら再度立て直しが必要になってしまうからです。

専有面積

ターゲットをどの対象にするかによって変わってきます。富裕層なのか貧困層なのか。いずれにせよ、地域とそこに住む人の属性を意識して、選定する必要があります。

階層

1階は基本的にNGです(区分で買う場合)。1階と2階だと契約数が段違いにかわるとのことです。そのため、1階の場合は、2階に比べて値下げを要求する必要があります。もし大幅な値下げが見込めるようであれば、1階でも利益が期待できます。

築年数

築年数は、20年以内がベストといわれています。しかし、さらにそれよりも古い物件は値下げ交渉が可能な場合が多いので、利益が出そうであれば、それ以上の古い物件でもOKです。

管理形態

管理費を確認し、しっかりしたところが管理しているか?を必ずチェックします。逆に、管理費が安すぎると管理が雑だったという失敗にもつながりかねないので、どのような管理をしているかを確認することは非常に重要です。

総戸数

区分マンションであれば、30戸以上のものを選ぶとよいでしょう。少なすぎると将来の補修・改修時に困ることもあり、収益を圧迫する可能性があります。

修繕積立金

多すぎるのもマイナスでが、少なすぎると修繕されず、スラム化したマンションになってしまうリスクもあります。そうなると、なかなか入室率が上がらなくなってしまうでしょう。

純利回りの計算方法

では、実際の純利回りの計算方法について説明します。

ここで表面利回りと純利回りの差を理解しておきましょう
・表面利回り:諸経費を加味していない利回り
→ 計算式:年間総家賃÷物件価格
・純利回り:諸経費を加味した利回り
→ 計算式:年間総家賃の80%÷物件価格の110%

年間家賃の80%の理由

固定資産税・修繕積立金・管理費・年間リフォーム日・空室想定費を家賃から引くと約80%という結果になります。

物件価格の110%の理由

仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・抵当権設定費用(銀行から融資を受ける場合)・司法書士手数料・契約用収入印紙代・住民票取得費・印鑑証明書取得費を加えるとだいたい110%という結果になります。

実際の物件で計算

では実際に利回りを計算してみましょう。
◆あるアパート一室の例◆
月々家賃収入 35000円
年間家賃収入 420000円
価格 400万

 

予定利回りの計算方法:年間家賃÷購入価格=42000円÷420万=だいたい10.5%

ですが、実際の純利益は、

年間家賃を80%とし、物件価格の110%として計算するため、

予定利回りの計算方法:336000円÷440万=だいたい7.6%

になります。

この場合だと、

買わない!が正しい選択肢です。
とのことです。しっかり純利益10%を維持したい場合には、購入価格を値引きしないといけないですね。

いずれにせよ大事なのは、自分なりの指標を持つということです!

とのことでした。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

不動産セミナーというと、変な物件つかまされて買わされる・・・なんていうネガティブなイメージしかありませんでしたが、今回のセミナーは非常に良心的に「初心者でもわかる」レベルの話から話していただきました。

その後、とくにコンサルの案内など特になく、セミナー講師の方自身「セミナーで稼ぐつもりないので・・・」といわれており、破格(1000円)でみっちり2時間教えていただき解散となりました。

今回のセミナーのまとめ
自分なりの不動産購入による指標を作り、
実際に足を運んで、物件回りながら選ぶことが大事!

年内には1件買えるように必死で勉強中です。
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